# ออฟฟิศเกรดเอ CBD กรุงเทพฯ ว่าง 23.5% ไตรมาส 3 ปี 2026 ขณะที่นิคมอุตสาหกรรมว่างน้อยลง

> คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ รายงานว่าออฟฟิศเกรดเอ CBD กรุงเทพฯ ไตรมาส 3 ปี 2026 ว่าง 23.5% ค่าเช่าเฉลี่ยลดเหลือ 941 บาท ส่วนนิคมอุตสาหกรรมว่างลดเหลือ 5.49%

- ประเภท: ข่าว · หมวด: Property & Construction
- เผยแพร่: 2026-10-17T06:19:00.000Z · อัปเดต: 2026-10-17T06:19:00.000Z
- โดย: กองบรรณาธิการ THAI DATA, THAI DATA IT BUSINESS ENTERPRISE
- ที่มา: https://thaidata.co.th/property/bangkok-grade-a-office-cbd-vacancy-q3-2026/

## สรุปประเด็นสำคัญ

- คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ประเทศไทย เผยแพร่รายงานแนวโน้มอสังหาฯ ไทยไตรมาส 3 ปี 2026 เมื่อ **15 ตุลาคม 2026** ระบุว่าอัตราพื้นที่ว่างของ**ออฟฟิศเกรดเอ CBD** เพิ่มจาก **22.8%** เป็น **23.5%** ทั้งที่ไม่มีอาคารใหม่เข้าตลาด
- ค่าเช่าสำนักงานเกรดเอแบบรวมค่าใช้จ่ายลดจาก **943 บาท** เป็น **941 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน** และปี 2026–2031 จะมีสำนักงานใหม่ในกรุงเทพฯ อีก **616,128 ตารางเมตร** ในจำนวนนี้ 55% เป็นเกรดเอใน CBD
- อัตราพื้นที่ว่างในนิคมอุตสาหกรรมลดจาก **5.73%** เหลือ **5.49%** ราคาที่ดินเฉลี่ยขึ้นเป็น **8.65 ล้านบาทต่อไร่** แรงหนุนส่วนหนึ่งมาจากโครงการดาต้าเซ็นเตอร์ที่ทำให้ FDI ด้านดิจิทัลที่ BOI อนุมัติครึ่งแรกปี 2026 สูงถึง **839,231 ล้านบาท**
- คอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ ยังมีสต็อกเหลือขายมากกว่า **65,300 ยูนิต** มูลค่าราว **370,000 ล้านบาท** แม้ไตรมาส 3 เปิดขายใหม่ราว **4,876 ยูนิต** เพิ่มขึ้นราวเท่าตัวจากไตรมาสก่อน

คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ (Cushman & Wakefield) ประเทศไทย เผยแพร่รายงานแนวโน้มอสังหาริมทรัพย์ไทยไตรมาส 3 ปี 2026 เมื่อวันที่ 15 ตุลาคม 2026 ระบุว่าอัตราพื้นที่ว่างของออฟฟิศเกรดเอ CBD ในกรุงเทพฯ เพิ่มเป็น 23.5% ทั้งที่ไม่มีอาคารใหม่เปิด ค่าเช่าเฉลี่ยลดเหลือ 941 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน ตรงข้ามกับตลาดนิคมอุตสาหกรรมที่พื้นที่ว่างลดลง

[รายงานของคุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์](https://www.cushmanwakefield.com/th-th/thailand/news/2026/10/thailand-real-estate-outlook-q3-2026-flood-risk-reshapes-decisions) สรุปว่าตลาดอสังหาฯ ไทยกำลังแบ่งขั้วชัดขึ้น ฝั่งที่ได้แรงหนุนจากการลงทุนจากต่างประเทศและเศรษฐกิจดิจิทัล เช่น นิคมอุตสาหกรรม โรงงาน และคลังสินค้า ยังขยายตัว ส่วนที่อยู่อาศัยและสำนักงานต้องปรับตัวกับกำลังซื้อที่จำกัด หนี้ครัวเรือนสูง และน้ำท่วมในกรุงเทพฯ และปริมณฑล

## ออฟฟิศเกรดเอ CBD: ว่างเพิ่มเพราะองค์กรเช่าพื้นที่เล็กลง

อุปทานออฟฟิศเกรดเอ CBD คงที่ที่ 2.53 ล้านตารางเมตรในไตรมาส 3 แต่อัตราพื้นที่ว่างเพิ่มจาก 22.8% เป็น 23.5% คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ อธิบายว่าสาเหตุหลักคือองค์กรที่ต่อสัญญาหรือย้ายสำนักงานเลือกใช้พื้นที่น้อยลงกว่าเดิม ความต้องการเช่าสุทธิจึงลดลงแม้ไม่มีพื้นที่ใหม่เข้ามาแข่ง

| ตัวชี้วัดออฟฟิศเกรดเอ CBD กรุงเทพฯ | ไตรมาส 2 ปี 2026 | ไตรมาส 3 ปี 2026 |
| --- | --- | --- |
| อุปทาน (ล้านตารางเมตร) | 2.53 | 2.53 |
| อัตราพื้นที่ว่าง | 22.8% | 23.5% |
| ค่าเช่ารวมค่าใช้จ่ายเฉลี่ย (บาท/ตร.ม./เดือน) | 943 | 941 |

ค่าเช่าเฉลี่ยลดลงเพียง 2 บาท แต่รายงานระบุว่าการปิดดีลมักต้องอาศัยระยะเวลาปลอดค่าเช่า (rent-free period) ที่ยาวขึ้นและเงินสนับสนุนค่าตกแต่ง (fit-out allowance) ตลาดจึงยังเป็นตลาดที่เอื้อผู้เช่า

![สไลด์สถิติตลาดสำนักงานเกรดเอย่าน CBD กรุงเทพฯ ในงานแถลงข่าวของคุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ประเทศไทย](https://thaidata-co-th.s3.ap-southeast-1.amazonaws.com/thaidata.co.th/images/articles/bangkok-grade-a-office-cbd-vacancy-q3-2026/cushman-bangkok-office-market-q3-2026-slide.webp?v=db038805) _(ภาพ: Cushman & Wakefield)_

สไลด์ที่คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ใช้ในงานแถลงข่าวแยกตัวเลขออฟฟิศเกรดเอ CBD ตามเขต พบว่าสาทรและปทุมวันว่างมากที่สุด ส่วนวัฒนาว่างน้อยที่สุด สไลด์ยังระบุว่าค่าเช่าเฉลี่ยเป็นตัวเลขหลังปรับสิทธิประโยชน์จูงใจแล้ว

| เขต | พื้นที่รวม (ตร.ม.) | อัตราพื้นที่ว่าง | ค่าเช่ารวมค่าใช้จ่ายเฉลี่ย (บาท/ตร.ม./เดือน) |
| --- | --- | --- | --- |
| บางรัก | 234,130 | 22.0% | 990 |
| คลองเตย | 159,409 | 20.8% | 1,000 |
| ปทุมวัน | 1,213,079 | 25.0% | 964 |
| สาทร | 630,468 | 25.2% | 848 |
| วัฒนา | 299,189 | 18.7% | 931 |
| รวมเกรดเอ CBD | 2,536,275 | 23.5% | 941 |

## อุปทานใหม่ 616,128 ตารางเมตรจะกดดันออฟฟิศเกรดเอ CBD ต่อ

แรงกดดันรอบถัดไปมาจากอาคารใหม่ รายงานคาดว่าระหว่างปี 2026–2031 กรุงเทพฯ จะมีสำนักงานใหม่รวม 616,128 ตารางเมตร โดย 338,310 ตารางเมตร หรือ 55% เป็นเกรดเอใน CBD หากความต้องการเช่าไม่โตตาม เจ้าของอาคารเดิมจะต้องแข่งกันดึงผู้เช่ามากขึ้น

คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ระบุว่าความต้องการออฟฟิศเกรดเอ CBD กำลังย้ายไปที่อาคารคุณภาพสูง อาคารที่บริหารได้มีประสิทธิภาพ และอาคารที่ผ่านการรับรองด้านสิ่งแวดล้อม (green-certified) เพราะองค์กรต้องทำตามนโยบาย ESG และเป้าหมายลดการปล่อยคาร์บอน

## นิคมอุตสาหกรรมและโรงงาน: พื้นที่ว่างลด ดาต้าเซ็นเตอร์ช่วยหนุน

ภาพฝั่งอุตสาหกรรมต่างจากออฟฟิศเกรดเอ CBD ชัดเจน รายงานอ้างตัวเลข BOI ว่าครึ่งแรกปี 2026 มีโครงการได้รับอนุมัติ 1,300 โครงการ มูลค่า 1.31 ล้านล้านบาท จำนวนโครงการลดลง 14% แต่มูลค่าเพิ่ม 45% การลงทุนจากต่างประเทศ (FDI) มีมูลค่า 1.14 ล้านล้านบาท เพิ่มขึ้น 81% คิดเป็น 87% ของมูลค่าอนุมัติทั้งหมด และอุตสาหกรรมดิจิทัลมีมูลค่า 839,231 ล้านบาท หรือราว 74% ของ FDI นำโดยโครงการ Data Hosting และดาต้าเซ็นเตอร์ขนาดใหญ่

| ตลาดอุตสาหกรรม | ไตรมาส 2 ปี 2026 | ไตรมาส 3 ปี 2026 |
| --- | --- | --- |
| อัตราว่างนิคมอุตสาหกรรม (พื้นที่รวม 222,388 ไร่) | 5.73% | 5.49% |
| ราคาที่ดินนิคมฯ เฉลี่ย (ล้านบาท/ไร่) | 8.40 | 8.65 |
| อัตราว่างโรงงานสำเร็จรูป (3.42 ล้าน ตร.ม.) | 10.45% | 9.95% |
| อัตราว่างคลังสินค้าสำเร็จรูป (6.05 ล้าน ตร.ม.) | 14.72% | 13.55% |

ค่าเช่าเฉลี่ยยังทรงตัวที่ 196 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือนสำหรับโรงงาน และ 160 บาทสำหรับคลังสินค้า แต่รายงานเตือนว่าอุปทานใหม่ที่จำกัดและอัตราการเช่าที่ดีขึ้นเริ่มสร้างแรงกดดันให้ค่าเช่าขยับขึ้น ส่วนนิคมอุตสาหกรรมยังมีพื้นที่ระหว่างพัฒนาอีกราว 20,286 ไร่

![กราฟเทียบอัตราพื้นที่ว่างไตรมาส 2 และไตรมาส 3 ปี 2026 ของออฟฟิศเกรดเอ CBD คลังสินค้า โรงงาน และนิคมอุตสาหกรรม](https://thaidata-co-th.s3.ap-southeast-1.amazonaws.com/thaidata.co.th/images/articles/bangkok-grade-a-office-cbd-vacancy-q3-2026/thailand-property-vacancy-q2-q3-2026-chart.webp?v=1ff69251) _(ภาพ: THAI DATA (ข้อมูล: Cushman & Wakefield))_

## คอนโดฯ กรุงเทพฯ: เปิดใหม่เพิ่ม แต่สต็อกเหลือขาย 65,300 ยูนิต

ไตรมาส 3 มีคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ราว 4,876 ยูนิต เพิ่มขึ้นราวเท่าตัวจากไตรมาสก่อน ทำให้ 9 เดือนแรกมี 14,377 ยูนิต สูงกว่าปีก่อนราว 6% และทั้งปีคาดว่าจะอยู่ที่ 16,000–17,000 ยูนิต

สต็อกเหลือขายยังเป็นโจทย์ใหญ่ มีมากกว่า 65,300 ยูนิต มูลค่ารวมราว 370,000 ล้านบาท ราว 25,700 ยูนิตสร้างเสร็จพร้อมโอนแล้ว ห้องราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาทหรือไม่เกิน 100,000 บาทต่อตารางเมตรคิดเป็นราว 55% ของสต็อก ผู้ประกอบการจึงใช้โปรโมชั่น ส่วนลด และรูปแบบเช่าก่อนซื้อเพื่อช่วยผู้ซื้อที่กู้ไม่ผ่าน ขณะที่ผู้ซื้อชาวจีนลดลงจากความกังวลด้านความปลอดภัยและการตรวจสอบที่มาของเงินที่เข้มขึ้น

![สไลด์ข้อมูลตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ ไตรมาส 3 ปี 2026 ในงานแถลงข่าวของคุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ประเทศไทย](https://thaidata-co-th.s3.ap-southeast-1.amazonaws.com/thaidata.co.th/images/articles/bangkok-grade-a-office-cbd-vacancy-q3-2026/cushman-bangkok-condo-market-q3-2026-slide.webp?v=9c0248ea) _(ภาพ: Cushman & Wakefield)_

## ทำไมเรื่องนี้สำคัญ: น้ำท่วมกลายเป็นเกณฑ์ตั้งราคา

รายงานชี้ว่าน้ำท่วมรอบนี้ทำให้ผู้ซื้อและผู้เช่าดูประวัติน้ำท่วม ระดับความสูงของพื้นที่ ระบบระบายน้ำ และมาตรการป้องกันของโครงการละเอียดขึ้น นายวรัตถ์ สิริศักดานุกูล ผู้จัดการอาวุโส แผนกตลาดทุนและการลงทุน คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ประเทศไทย ระบุว่าผลกระทบระลอกนี้อาจไม่ทำให้ราคาที่ดินหรือบ้านในพื้นที่เสี่ยงลดลงทั้งหมด แต่จะเกิดส่วนต่างราคาระหว่างทรัพย์สินที่เสี่ยงสูงกับทรัพย์สินที่บริหารความเสี่ยงน้ำท่วมได้ดี และผู้พัฒนาโครงการจะมีต้นทุนป้องกันน้ำท่วมเพิ่มขึ้น

ข้อมูลนี้สอดคล้องกับ[ดัชนีราคาคอนโดใหม่ไตรมาส 3 ของ REIC](/property/reic-q3-2026-housing-condo-price-index-construction-cost/) ที่ชี้ว่าผู้ประกอบการต้องเร่งระบายสต็อก และกับ[ผลกระทบน้ำท่วมต่อนิคมฯ อมตะซิตี้ ชลบุรี](/industry/amata-city-chonburi-flood-185-factories-relief/) ที่ทำให้ระบบป้องกันน้ำท่วมเป็นประเด็นของผู้เช่าโรงงานด้วย

## ผลต่อองค์กรไทย

1. **องค์กรที่สัญญาเช่าออฟฟิศเกรดเอ CBD จะหมดในปี 2026–2027** มีอำนาจต่อรองสูง ควรเจรจาระยะปลอดค่าเช่าและเงินสนับสนุนค่าตกแต่งควบคู่กับค่าเช่า และเทียบข้อเสนอหลายอาคารก่อนต่อสัญญา
2. **ทบทวนขนาดพื้นที่ออฟฟิศเกรดเอ CBD จากการใช้งานจริง** เพราะรายงานระบุว่าองค์กรจำนวนมากลดพื้นที่ตอนต่อสัญญาแล้ว ฝ่ายไอทีและฝ่ายอาคารควรใช้ข้อมูลการจองโต๊ะหรือการเข้าออกอาคารประกอบการตัดสินใจ
3. **ใส่ความเสี่ยงน้ำท่วมในเกณฑ์เลือกอาคาร** ทั้งสำนักงาน ห้องเซิร์ฟเวอร์ และคลังสินค้า เช่น ระดับพื้นที่ ระบบระบายน้ำ และตำแหน่งห้องไฟฟ้าหรืออุปกรณ์สำคัญ
4. **ผู้เช่าโรงงานและคลังสินค้าควรวางแผนล่วงหน้า** เพราะพื้นที่ว่างลดลงและรายงานเตือนว่าค่าเช่าเริ่มมีแรงขยับขึ้น
5. **องค์กรที่มีเป้าหมาย ESG** ควรให้น้ำหนักกับอาคารที่ผ่านการรับรองด้านสิ่งแวดล้อม ซึ่งรายงานระบุว่าเป็นกลุ่มที่ความต้องการออฟฟิศเกรดเอ CBD กำลังมุ่งไป

บทความนี้รายงานตามข้อมูลที่บริษัทที่ปรึกษาเผยแพร่ ไม่ใช่คำแนะนำการลงทุน ติดตามข่าวอาคารสำนักงาน นิคมอุตสาหกรรม และที่อยู่อาศัยได้ที่หมวด[อสังหาริมทรัพย์](/property/)

## คำถามที่พบบ่อย

### ออฟฟิศเกรดเอ CBD ในกรุงเทพฯ ว่างเท่าไรในไตรมาส 3 ปี 2026?

คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ประเทศไทย รายงานว่าอัตราพื้นที่ว่างของออฟฟิศเกรดเอ CBD ในกรุงเทพฯ ไตรมาส 3 ปี 2026 อยู่ที่ 23.5% เพิ่มจาก 22.8% ในไตรมาส 2 โดยอุปทานคงที่ที่ 2.53 ล้านตารางเมตร เพราะไม่มีอาคารใหม่เข้าตลาด

### ค่าเช่าออฟฟิศเกรดเอ CBD ในกรุงเทพฯ ตอนนี้ประมาณเท่าไร?

ตามรายงานของคุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ค่าเช่าออฟฟิศเกรดเอ CBD แบบรวมค่าใช้จ่าย (gross rent) ในไตรมาส 3 ปี 2026 เฉลี่ย 941 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน ลดลงเล็กน้อยจาก 943 บาทในไตรมาสก่อน และการปิดดีลมักต้องมีระยะปลอดค่าเช่าหรือเงินสนับสนุนค่าตกแต่ง

### ทำไมพื้นที่ว่างของออฟฟิศเกรดเอ CBD เพิ่มขึ้นทั้งที่ไม่มีอาคารใหม่?

คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ระบุว่าพื้นที่ว่างของออฟฟิศเกรดเอ CBD เพิ่มขึ้นเพราะองค์กรที่ต่อสัญญาเช่าหรือย้ายสำนักงานเลือกใช้พื้นที่ขนาดเล็กลง ความต้องการเช่าสุทธิจึงลดลงแม้อุปทานไม่เปลี่ยน ขณะที่ความต้องการหันไปที่อาคารคุณภาพสูงและอาคารที่ผ่านการรับรองด้านสิ่งแวดล้อม

### ตลาดนิคมอุตสาหกรรมและโรงงานให้เช่าในไทยไตรมาส 3 ปี 2026 เป็นอย่างไร?

รายงานระบุว่าพื้นที่นิคมอุตสาหกรรมทั่วประเทศมี 222,388 ไร่ อัตราว่างลดจาก 5.73% เหลือ 5.49% ราคาที่ดินเฉลี่ยขึ้นเป็น 8.65 ล้านบาทต่อไร่ โรงงานสำเร็จรูปว่างลดเหลือ 9.95% และคลังสินค้าสำเร็จรูปว่างลดเหลือ 13.55% โดยค่าเช่ายังทรงตัว


## แหล่งอ้างอิง

- [Thailand Real Estate Outlook, Q3 2026: Flood Risk Reshapes Decisions as Industrial Demand Grows and the Office Market Remains Tenant-Favourable](https://www.cushmanwakefield.com/en/thailand/news/2026/10/thailand-real-estate-outlook-q3-2026-flood-risk-reshapes-decisions) — Cushman & Wakefield
- [แนวโน้มอสังหาริมทรัพย์ไทย ไตรมาส 3 ปี 2569: ความเสี่ยงน้ำท่วมกำหนดทิศทางใหม่ ขณะที่อุตสาหกรรมเติบโตและตลาดสำนักงานยังเอื้อผู้เช่า](https://www.cushmanwakefield.com/th-th/thailand/news/2026/10/thailand-real-estate-outlook-q3-2026-flood-risk-reshapes-decisions) — Cushman & Wakefield ประเทศไทย