# SCB EIC คาดตลาดที่อยู่อาศัยปี 2026–2027 ทรงตัว บ้านมือสองครอง 57% ของหน่วยโอน กทม.

> SCB EIC คาดตลาดที่อยู่อาศัยปี 2026–2027 ทรงตัว หน่วยโอนทั่วประเทศ 329,000 และ 331,000 หน่วย บ้านมือสองครอง 57% ของหน่วยโอนกรุงเทพฯ–ปริมณฑลครึ่งแรกปี 2026

- ประเภท: ข่าว · หมวด: Property & Construction
- เผยแพร่: 2026-10-10T06:30:00.000Z · อัปเดต: 2026-10-10T06:30:00.000Z
- โดย: กองบรรณาธิการ THAI DATA, THAI DATA IT BUSINESS ENTERPRISE
- ที่มา: https://thaidata.co.th/property/scb-eic-housing-market-2027-second-hand-homes/

## สรุปประเด็นสำคัญ

- **SCB EIC** เผยแพร่รายงาน Industry Insight เมื่อ **8 ตุลาคม 2026** คาดตลาดที่อยู่อาศัยปี 2026–2027 ทรงตัวหรือขยายตัวเล็กน้อย และฟื้นตัวช้าในระยะปานกลาง
- หน่วยโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศคาดอยู่ที่ราว **329,000 หน่วย (+4%)** ในปี 2026 และ **331,000 หน่วย (+1%)** ในปี 2027 หลังลดลง 9% เหลือ 316,000 หน่วยในปี 2025 ส่วนมูลค่าโอนทรงตัวราว **8.6 แสนล้านบาท**
- ในกรุงเทพฯ–ปริมณฑล ที่อยู่อาศัยมือสองมีสัดส่วน **57%** ของหน่วยโอนครึ่งแรกปี 2026 เพิ่มจาก 49% ในปี 2022 ราคาโอนเฉลี่ยมือสอง **2.2 ล้านบาท** ต่อหน่วย เทียบมือหนึ่ง **4.2 ล้านบาท**
- ผลสำรวจของ SCB EIC เมื่อมีนาคม 2026 (ผู้ตอบ 1,528 คน) พบผู้ที่ยังไม่มีแผนซื้อที่อยู่อาศัยใน 5 ปีข้างหน้า **56%** สูงสุดในรอบ 4 ปี

SCB EIC หน่วยวิจัยเศรษฐกิจของธนาคารไทยพาณิชย์ เผยแพร่รายงานเมื่อวันที่ 8 ตุลาคม 2026 คาดว่าตลาดที่อยู่อาศัยปี 2026–2027 จะทรงตัวหรือขยายตัวเล็กน้อย โดยหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ทั่วประเทศอยู่ที่ราว 329,000 หน่วยในปี 2026 และ 331,000 หน่วยในปี 2027 ขณะที่ที่อยู่อาศัยมือสองขึ้นเป็น 57% ของหน่วยโอนในกรุงเทพฯ–ปริมณฑลช่วงครึ่งแรกปี 2026

รายงานชุด Industry Insight ฉบับนี้ใช้ข้อมูลของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) และผลสำรวจผู้บริโภคของ SCB EIC เอง ข้อสรุปหลักคือตลาดฟื้นตัวช้าในระยะปานกลาง และตลาดมือสองจะยังโตเร็วกว่ามือหนึ่งต่อเนื่อง


## ตัวเลขตลาดที่อยู่อาศัยทั่วประเทศ 2022–2027 ตามประมาณการของ SCB EIC

SCB EIC ประเมินว่าหน่วยโอนปี 2026 กลับมาขยายตัวราว 4% เพราะฐานต่ำจากเหตุการณ์แผ่นดินไหวในปี 2025 ที่ทำให้ผู้ซื้อชะลอการซื้อและโอน การเร่งโอนก่อนมาตรการกระตุ้นรอบเดิมหมดอายุ 30 มิถุนายน 2026 และโปรโมชันระบายสต็อกของผู้ประกอบการ ส่วนปี 2027 คาดว่าทรงตัว

| ปี | หน่วยโอนทั่วประเทศ (พันหน่วย) | มูลค่าโอนทั่วประเทศ (พันล้านบาท) |
| --- | --- | --- |
| 2022 | 393 | 1,065 |
| 2023 | 367 | 1,047 |
| 2024 | 348 | 981 |
| 2025 | 316 (−9%) | 865 (−12%) |
| 2026 (ประมาณการ) | 329 (+4%) | 863 (0%) |
| 2027 (คาดการณ์) | 331 (+1%) | 860 (0%) |

ตัวเลข 7 เดือนแรกของปี 2026 สะท้อนแรงเร่งโอนดังกล่าว หน่วยโอนทั่วประเทศอยู่ที่ 189,000 หน่วย เพิ่มขึ้น 11% จาก 170,000 หน่วยในช่วงเดียวกันของปี 2025 และมูลค่าโอน 485,000 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 5% จาก 460,000 ล้านบาท

![กราฟของ SCB EIC แสดงหน่วยโอนและมูลค่าโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศปี 2022–2027 แยกตามประเภทที่อยู่อาศัย](https://thaidata-co-th.s3.ap-southeast-1.amazonaws.com/thaidata.co.th/images/articles/scb-eic-housing-market-2027-second-hand-homes/scbeic-housing-transfers-2022-2027.webp?v=5b1027a9) _(ภาพ: SCB EIC)_

SCB EIC ระบุปัจจัยกดดัน 4 ข้อ ได้แก่ กำลังซื้อในประเทศที่ยังเปราะบางจากภาระค่าใช้จ่ายที่โตเร็วกว่ารายได้และหนี้ครัวเรือน กำลังซื้อกลุ่มรายได้สูงทั้งไทยและต่างชาติที่ชะลอลง รวมถึงผู้ซื้อชาวจีนที่มีความมั่งคั่งสูงซึ่งลดลงมากจากช่วงปี 2022–2024 มาตรฐานการให้สินเชื่อของสถาบันการเงินที่ยังเข้มงวด และราคาที่อยู่อาศัยที่สูงและยังปรับขึ้น โดยเฉพาะบ้านแนวราบในกรุงเทพฯ–ปริมณฑล ส่วนตัวพยุงตลาดคือมาตรการกระตุ้นของรัฐและความต้องการในตลาดมือสอง

## SCB EIC: บ้านมือสองครองตลาดกรุงเทพฯ–ปริมณฑล

ในกรุงเทพฯ–ปริมณฑล หน่วยโอนครึ่งแรกปี 2026 อยู่ที่ 80,000 หน่วย เพิ่มขึ้น 21% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน โดยมือสองโต 26% และมือหนึ่งโต 14% สัดส่วนมือสองในหน่วยโอนขยับขึ้นทุกปี

| ช่วงเวลา | หน่วยโอน กทม.–ปริมณฑล (พันหน่วย) | สัดส่วนมือสอง (หน่วย) | สัดส่วนมือสอง (มูลค่า) |
| --- | --- | --- | --- |
| 2022 | 195 | 49% | 34% |
| 2023 | 178 | 50% | 34% |
| 2024 | 171 | 52% | 36% |
| 2025 | 147 | 54% | 38% |
| ครึ่งแรกปี 2026 | 80 | 57% | 41% |

![สัดส่วนที่อยู่อาศัยมือสองในหน่วยโอนกรุงเทพฯ–ปริมณฑลเพิ่มจาก 49% ในปี 2022 เป็น 57% ในครึ่งแรกปี 2026](https://thaidata-co-th.s3.ap-southeast-1.amazonaws.com/thaidata.co.th/images/articles/scb-eic-housing-market-2027-second-hand-homes/bmr-second-hand-share-2022-2026.webp?v=bb114438) _(ภาพ: THAI DATA (ข้อมูล: SCB EIC (ข้อมูล REIC)))_

เหตุผลหลักคือราคา ราคาโอนเฉลี่ยต่อหน่วยของที่อยู่อาศัยมือสองในกรุงเทพฯ–ปริมณฑลครึ่งแรกปี 2026 อยู่ที่ 2.2 ล้านบาท ขณะที่มือหนึ่งอยู่ที่ 4.2 ล้านบาท แยกตามประเภท ไตรมาส 2 ปี 2026 บ้านเดี่ยวมือสองโอน 4,400 หน่วย เทียบมือหนึ่ง 2,100 หน่วย ทาวน์เฮาส์มือสอง 7,500 หน่วย เทียบมือหนึ่ง 4,200 หน่วย ส่วนคอนโดมือหนึ่งกับมือสองใกล้เคียงกันที่ราว 12,000 หน่วย ซึ่ง SCB EIC ระบุว่าส่วนหนึ่งมาจากโปรโมชันเร่งระบายสต็อกคอนโดของผู้ประกอบการ

ผลสำรวจ Residential real estate survey ของ SCB EIC เมื่อมีนาคม 2026 (ผู้ตอบ 1,528 คน) ชี้ทิศทางเดียวกัน ผู้ที่ยังไม่มีแผนซื้อที่อยู่อาศัยภายใน 5 ปีข้างหน้าเพิ่มเป็น 56% จาก 47% ในปี 2025 สูงสุดในรอบ 4 ปี ส่วนผู้ที่มีแผนซื้อ 56% สนใจบ้านมือสองพอ ๆ กับมือหนึ่ง และอีก 19% ตั้งใจซื้อมือสองตั้งแต่แรก

![ผลสำรวจ SCB EIC ปี 2026 แสดงความสนใจซื้อที่อยู่อาศัยมือสองที่เพิ่มขึ้นในทุกประเภทและทุกระดับราคา](https://thaidata-co-th.s3.ap-southeast-1.amazonaws.com/thaidata.co.th/images/articles/scb-eic-housing-market-2027-second-hand-homes/scbeic-second-hand-interest-survey-2026.webp?v=f891e7e6) _(ภาพ: SCB EIC)_

## SCB EIC มองสต็อกเหลือขาย น้ำท่วม และอุปทานใหม่

SCB EIC คาดว่าหน่วยเหลือขายสะสมในกรุงเทพฯ–ปริมณฑลจะลดลงต่อในระยะสั้น แต่ลดเฉพาะกลุ่มคอนโดและทาวน์เฮาส์ที่ราคายังเข้าถึงได้ ส่วนบ้านเดี่ยวยังไม่คลี่คลายเพราะความต้องการต่ำกว่าอุปทานและการแข่งขันลดราคายังรุนแรง จุดที่ต้องจับตาคืออัตราการถูกปฏิเสธสินเชื่อในกลุ่มราคาไม่เกิน 5 ล้านบาท ซึ่งอาจทำให้สต็อกคอนโดและทาวน์เฮาส์ลดลงไม่ได้ตามคาด

อุปทานเปิดใหม่ปี 2026–2027 มีแนวโน้มหดตัวเล็กน้อย โดยคอนโดเป็นกลุ่มที่ยังเปิดเพิ่ม ขณะที่โครงการแนวราบเปิดอย่างระมัดระวัง น้ำท่วมในกรุงเทพฯ–ปริมณฑลที่เกิดตั้งแต่ปลายเดือนกันยายน 2026 คาดว่าจะกระทบการระบายสต็อกระยะสั้นในพื้นที่ที่น้ำท่วมขังนาน ซึ่งส่วนใหญ่อยู่ด้านทิศตะวันออกและทิศเหนือของกรุงเทพฯ ภาพเศรษฐกิจของน้ำท่วมรอบนี้อ่านเพิ่มได้ใน[รายงาน SCB EIC เรื่องผลกระทบน้ำท่วมต่อ GDP](/economy/scb-eic-flood-impact-gdp-2026/)

## ทำไมเรื่องนี้สำคัญ

ตัวเลขชุดนี้ยืนยันภาพเดียวกับ[รายงาน REIC เรื่องตลาดภาคกลางและภาคตะวันตก](/property/reic-central-western-housing-h1-2026-ayutthaya/)ที่ออกในสัปดาห์เดียวกัน คือความต้องการที่อยู่อาศัยยังมีอยู่ แต่กระจุกในทำเลและระดับราคาที่ผู้ซื้อจ่ายไหว เมื่อมือสองครองหน่วยโอนเกินครึ่งในกรุงเทพฯ–ปริมณฑล ผู้พัฒนาโครงการมือหนึ่งจึงแข่งกับบ้านเก่าในตลาดเดียวกัน ไม่ใช่แค่แข่งกันเอง

SCB EIC จึงเสนอให้ผู้ประกอบการปรับ 5 เรื่อง ได้แก่ เร่งระบายสต็อกก่อนหรือควบคู่กับการเปิดโครงการใหม่ เลิกพึ่งการตัดราคาและสร้างความคุ้มค่า (Value for Money) แทน เข้าไปเป็นผู้เล่นในตลาดมือสอง เช่น รับซื้อบ้านเก่ามารีโนเวตขายต่อหรือรับบ้านเก่าเป็นส่วนลดแลกบ้านใหม่ เจาะผู้ซื้อต่างชาติแบบเลือกกลุ่มแทนการทำตลาดวงกว้าง และขยับจากผู้พัฒนาโครงการไปเป็นผู้ให้บริการด้านการอยู่อาศัย (Living Solution Provider) ที่ครอบคลุมการซื้อ เช่า ลงทุน และปรับปรุง

## ผลต่อองค์กรไทย

- **ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์** ควรวางแผนกระแสเงินสดบนสมมติฐานตลาดทรงตัวถึงปี 2027 ให้ความสำคัญกับการระบายสต็อกเดิม และหลีกเลี่ยงทำเลที่มีหน่วยเหลือขายสะสมสูงหรือการแข่งขันรุนแรงก่อนเปิดโครงการใหม่
- **ธนาคารและผู้ให้สินเชื่อบ้าน** มีโอกาสในสินเชื่อบ้านมือสองและสินเชื่อปรับปรุงบ้าน เพราะมือสองครองหน่วยโอน 57% ในกรุงเทพฯ–ปริมณฑล แต่ต้องติดตามคุณภาพสินเชื่อกลุ่มราคาไม่เกิน 5 ล้านบาทที่อัตราปฏิเสธสินเชื่อสูง
- **ธุรกิจรีโนเวต วัสดุก่อสร้าง และบริการตรวจบ้าน** ได้แรงหนุนจากตลาดมือสองที่โตเร็ว ผู้ประกอบการควรออกแพ็กเกจที่ตอบโจทย์ผู้ซื้อบ้านเก่าโดยตรง
- **ทีมข้อมูลและ PropTech** ควรเชื่อมข้อมูลบ้านมือสอง ประวัติราคา และความเสี่ยงน้ำท่วมรายทำเลไว้ในแพลตฟอร์มเดียว เพราะผู้ซื้อหลังน้ำท่วมรอบนี้จะให้น้ำหนักกับทำเลมากขึ้น
- **ฝ่ายบุคคลขององค์กรขนาดใหญ่** ที่มีสวัสดิการเงินกู้ซื้อบ้าน อาจพิจารณาให้ครอบคลุมบ้านมือสองและการปรับปรุงบ้าน ติดตามข่าวอสังหาริมทรัพย์เพิ่มเติมได้ที่[หมวดอสังหาริมทรัพย์](/property/)

## คำถามที่พบบ่อย

### SCB EIC มองตลาดที่อยู่อาศัยปี 2027 อย่างไร?

รายงานของ SCB EIC ลงวันที่ 8 ตุลาคม 2026 คาดว่าตลาดที่อยู่อาศัยปี 2026–2027 จะทรงตัวหรือขยายตัวเล็กน้อย และฟื้นตัวช้าในระยะปานกลาง หน่วยโอนทั่วประเทศปี 2027 คาดอยู่ที่ราว 331,000 หน่วย เพิ่มราว 1% ส่วนมูลค่าโอนทรงตัวราว 860,000 ล้านบาท

### ทำไมบ้านมือสองได้รับความนิยมมากขึ้น?

รายงานของ SCB EIC ชี้ว่าราคาที่อยู่อาศัยมือสองต่ำกว่ามือหนึ่งมาก ในกรุงเทพฯ–ปริมณฑลครึ่งแรกปี 2026 ราคาโอนเฉลี่ยมือสองอยู่ที่ 2.2 ล้านบาทต่อหน่วย เทียบมือหนึ่ง 4.2 ล้านบาท ขณะที่กำลังซื้อยังเปราะบาง สถาบันการเงินเข้มงวดสินเชื่อ และราคามือหนึ่งยังขึ้นตามต้นทุนที่ดิน

### ปัจจัยอะไรกดดันตลาดที่อยู่อาศัยไทยในปี 2026–2027?

SCB EIC ระบุ 4 ปัจจัยหลัก ได้แก่ กำลังซื้อในประเทศที่ยังเปราะบางจากภาระค่าใช้จ่ายและหนี้ครัวเรือน กำลังซื้อกลุ่มรายได้สูงทั้งไทยและต่างชาติที่ชะลอลง มาตรฐานการให้สินเชื่อที่ยังเข้มงวด และราคาที่อยู่อาศัยที่สูงและยังปรับขึ้น โดยเฉพาะบ้านแนวราบในกรุงเทพฯ–ปริมณฑล

### น้ำท่วมกรุงเทพฯ ปลายปี 2026 กระทบตลาดบ้านอย่างไร?

SCB EIC คาดว่าน้ำท่วมในกรุงเทพฯ–ปริมณฑลที่เกิดตั้งแต่ปลายเดือนกันยายน 2026 จะกระทบการระบายสินค้าคงเหลือในระยะสั้น โดยเฉพาะพื้นที่ที่น้ำท่วมขังนาน ซึ่งส่วนใหญ่อยู่ด้านทิศตะวันออกและทิศเหนือของกรุงเทพฯ และอาจทำให้ผู้ซื้อให้น้ำหนักกับการเลือกทำเลมากขึ้น


## แหล่งอ้างอิง

- [จับตาแนวโน้มตลาดที่อยู่อาศัยปี 2027 เผชิญกำลังซื้อเปราะบาง ความเข้มงวดด้านสินเชื่อ และราคาที่อยู่อาศัยสูง หนุนความนิยมตลาดมือสอง](https://www.scbeic.com/th/detail/product/ResidentialRE-081026) — SCB EIC ธนาคารไทยพาณิชย์
- [SCB EIC Industry Insight: Residential Real Estate (ตุลาคม 2026, PDF)](https://www.scbeic.com/th/detail/file/product/10228/hn0d4glf87/Industry-insight-Residential-RE-20261008.pdf) — SCB EIC ธนาคารไทยพาณิชย์