ออฟฟิศเกรดเอ CBD กรุงเทพฯ ว่าง 23.5% ไตรมาส 3 ปี 2026 ขณะที่นิคมอุตสาหกรรมว่างน้อยลง
คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ รายงานว่าออฟฟิศเกรดเอ CBD กรุงเทพฯ ไตรมาส 3 ปี 2026 ว่าง 23.5% ค่าเช่าเฉลี่ยลดเหลือ 941 บาท ส่วนนิคมอุตสาหกรรมว่างลดเหลือ 5.49%
โดย กองบรรณาธิการ THAI DATA อ่าน 6 นาที
สรุปประเด็นสำคัญ
- คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ประเทศไทย เผยแพร่รายงานแนวโน้มอสังหาฯ ไทยไตรมาส 3 ปี 2026 เมื่อ 15 ตุลาคม 2026 ระบุว่าอัตราพื้นที่ว่างของออฟฟิศเกรดเอ CBD เพิ่มจาก 22.8% เป็น 23.5% ทั้งที่ไม่มีอาคารใหม่เข้าตลาด
- ค่าเช่าสำนักงานเกรดเอแบบรวมค่าใช้จ่ายลดจาก 943 บาท เป็น 941 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน และปี 2026–2031 จะมีสำนักงานใหม่ในกรุงเทพฯ อีก 616,128 ตารางเมตร ในจำนวนนี้ 55% เป็นเกรดเอใน CBD
- อัตราพื้นที่ว่างในนิคมอุตสาหกรรมลดจาก 5.73% เหลือ 5.49% ราคาที่ดินเฉลี่ยขึ้นเป็น 8.65 ล้านบาทต่อไร่ แรงหนุนส่วนหนึ่งมาจากโครงการดาต้าเซ็นเตอร์ที่ทำให้ FDI ด้านดิจิทัลที่ BOI อนุมัติครึ่งแรกปี 2026 สูงถึง 839,231 ล้านบาท
- คอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ ยังมีสต็อกเหลือขายมากกว่า 65,300 ยูนิต มูลค่าราว 370,000 ล้านบาท แม้ไตรมาส 3 เปิดขายใหม่ราว 4,876 ยูนิต เพิ่มขึ้นราวเท่าตัวจากไตรมาสก่อน
คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ (Cushman & Wakefield) ประเทศไทย เผยแพร่รายงานแนวโน้มอสังหาริมทรัพย์ไทยไตรมาส 3 ปี 2026 เมื่อวันที่ 15 ตุลาคม 2026 ระบุว่าอัตราพื้นที่ว่างของออฟฟิศเกรดเอ CBD ในกรุงเทพฯ เพิ่มเป็น 23.5% ทั้งที่ไม่มีอาคารใหม่เปิด ค่าเช่าเฉลี่ยลดเหลือ 941 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน ตรงข้ามกับตลาดนิคมอุตสาหกรรมที่พื้นที่ว่างลดลง
รายงานของคุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ สรุปว่าตลาดอสังหาฯ ไทยกำลังแบ่งขั้วชัดขึ้น ฝั่งที่ได้แรงหนุนจากการลงทุนจากต่างประเทศและเศรษฐกิจดิจิทัล เช่น นิคมอุตสาหกรรม โรงงาน และคลังสินค้า ยังขยายตัว ส่วนที่อยู่อาศัยและสำนักงานต้องปรับตัวกับกำลังซื้อที่จำกัด หนี้ครัวเรือนสูง และน้ำท่วมในกรุงเทพฯ และปริมณฑล
ออฟฟิศเกรดเอ CBD: ว่างเพิ่มเพราะองค์กรเช่าพื้นที่เล็กลง
อุปทานออฟฟิศเกรดเอ CBD คงที่ที่ 2.53 ล้านตารางเมตรในไตรมาส 3 แต่อัตราพื้นที่ว่างเพิ่มจาก 22.8% เป็น 23.5% คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ อธิบายว่าสาเหตุหลักคือองค์กรที่ต่อสัญญาหรือย้ายสำนักงานเลือกใช้พื้นที่น้อยลงกว่าเดิม ความต้องการเช่าสุทธิจึงลดลงแม้ไม่มีพื้นที่ใหม่เข้ามาแข่ง
| ตัวชี้วัดออฟฟิศเกรดเอ CBD กรุงเทพฯ | ไตรมาส 2 ปี 2026 | ไตรมาส 3 ปี 2026 |
|---|---|---|
| อุปทาน (ล้านตารางเมตร) | 2.53 | 2.53 |
| อัตราพื้นที่ว่าง | 22.8% | 23.5% |
| ค่าเช่ารวมค่าใช้จ่ายเฉลี่ย (บาท/ตร.ม./เดือน) | 943 | 941 |
ค่าเช่าเฉลี่ยลดลงเพียง 2 บาท แต่รายงานระบุว่าการปิดดีลมักต้องอาศัยระยะเวลาปลอดค่าเช่า (rent-free period) ที่ยาวขึ้นและเงินสนับสนุนค่าตกแต่ง (fit-out allowance) ตลาดจึงยังเป็นตลาดที่เอื้อผู้เช่า
สไลด์ที่คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ใช้ในงานแถลงข่าวแยกตัวเลขออฟฟิศเกรดเอ CBD ตามเขต พบว่าสาทรและปทุมวันว่างมากที่สุด ส่วนวัฒนาว่างน้อยที่สุด สไลด์ยังระบุว่าค่าเช่าเฉลี่ยเป็นตัวเลขหลังปรับสิทธิประโยชน์จูงใจแล้ว
| เขต | พื้นที่รวม (ตร.ม.) | อัตราพื้นที่ว่าง | ค่าเช่ารวมค่าใช้จ่ายเฉลี่ย (บาท/ตร.ม./เดือน) |
|---|---|---|---|
| บางรัก | 234,130 | 22.0% | 990 |
| คลองเตย | 159,409 | 20.8% | 1,000 |
| ปทุมวัน | 1,213,079 | 25.0% | 964 |
| สาทร | 630,468 | 25.2% | 848 |
| วัฒนา | 299,189 | 18.7% | 931 |
| รวมเกรดเอ CBD | 2,536,275 | 23.5% | 941 |
อุปทานใหม่ 616,128 ตารางเมตรจะกดดันออฟฟิศเกรดเอ CBD ต่อ
แรงกดดันรอบถัดไปมาจากอาคารใหม่ รายงานคาดว่าระหว่างปี 2026–2031 กรุงเทพฯ จะมีสำนักงานใหม่รวม 616,128 ตารางเมตร โดย 338,310 ตารางเมตร หรือ 55% เป็นเกรดเอใน CBD หากความต้องการเช่าไม่โตตาม เจ้าของอาคารเดิมจะต้องแข่งกันดึงผู้เช่ามากขึ้น
คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ระบุว่าความต้องการออฟฟิศเกรดเอ CBD กำลังย้ายไปที่อาคารคุณภาพสูง อาคารที่บริหารได้มีประสิทธิภาพ และอาคารที่ผ่านการรับรองด้านสิ่งแวดล้อม (green-certified) เพราะองค์กรต้องทำตามนโยบาย ESG และเป้าหมายลดการปล่อยคาร์บอน
นิคมอุตสาหกรรมและโรงงาน: พื้นที่ว่างลด ดาต้าเซ็นเตอร์ช่วยหนุน
ภาพฝั่งอุตสาหกรรมต่างจากออฟฟิศเกรดเอ CBD ชัดเจน รายงานอ้างตัวเลข BOI ว่าครึ่งแรกปี 2026 มีโครงการได้รับอนุมัติ 1,300 โครงการ มูลค่า 1.31 ล้านล้านบาท จำนวนโครงการลดลง 14% แต่มูลค่าเพิ่ม 45% การลงทุนจากต่างประเทศ (FDI) มีมูลค่า 1.14 ล้านล้านบาท เพิ่มขึ้น 81% คิดเป็น 87% ของมูลค่าอนุมัติทั้งหมด และอุตสาหกรรมดิจิทัลมีมูลค่า 839,231 ล้านบาท หรือราว 74% ของ FDI นำโดยโครงการ Data Hosting และดาต้าเซ็นเตอร์ขนาดใหญ่
| ตลาดอุตสาหกรรม | ไตรมาส 2 ปี 2026 | ไตรมาส 3 ปี 2026 |
|---|---|---|
| อัตราว่างนิคมอุตสาหกรรม (พื้นที่รวม 222,388 ไร่) | 5.73% | 5.49% |
| ราคาที่ดินนิคมฯ เฉลี่ย (ล้านบาท/ไร่) | 8.40 | 8.65 |
| อัตราว่างโรงงานสำเร็จรูป (3.42 ล้าน ตร.ม.) | 10.45% | 9.95% |
| อัตราว่างคลังสินค้าสำเร็จรูป (6.05 ล้าน ตร.ม.) | 14.72% | 13.55% |
ค่าเช่าเฉลี่ยยังทรงตัวที่ 196 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือนสำหรับโรงงาน และ 160 บาทสำหรับคลังสินค้า แต่รายงานเตือนว่าอุปทานใหม่ที่จำกัดและอัตราการเช่าที่ดีขึ้นเริ่มสร้างแรงกดดันให้ค่าเช่าขยับขึ้น ส่วนนิคมอุตสาหกรรมยังมีพื้นที่ระหว่างพัฒนาอีกราว 20,286 ไร่
คอนโดฯ กรุงเทพฯ: เปิดใหม่เพิ่ม แต่สต็อกเหลือขาย 65,300 ยูนิต
ไตรมาส 3 มีคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ราว 4,876 ยูนิต เพิ่มขึ้นราวเท่าตัวจากไตรมาสก่อน ทำให้ 9 เดือนแรกมี 14,377 ยูนิต สูงกว่าปีก่อนราว 6% และทั้งปีคาดว่าจะอยู่ที่ 16,000–17,000 ยูนิต
สต็อกเหลือขายยังเป็นโจทย์ใหญ่ มีมากกว่า 65,300 ยูนิต มูลค่ารวมราว 370,000 ล้านบาท ราว 25,700 ยูนิตสร้างเสร็จพร้อมโอนแล้ว ห้องราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาทหรือไม่เกิน 100,000 บาทต่อตารางเมตรคิดเป็นราว 55% ของสต็อก ผู้ประกอบการจึงใช้โปรโมชั่น ส่วนลด และรูปแบบเช่าก่อนซื้อเพื่อช่วยผู้ซื้อที่กู้ไม่ผ่าน ขณะที่ผู้ซื้อชาวจีนลดลงจากความกังวลด้านความปลอดภัยและการตรวจสอบที่มาของเงินที่เข้มขึ้น
ทำไมเรื่องนี้สำคัญ: น้ำท่วมกลายเป็นเกณฑ์ตั้งราคา
รายงานชี้ว่าน้ำท่วมรอบนี้ทำให้ผู้ซื้อและผู้เช่าดูประวัติน้ำท่วม ระดับความสูงของพื้นที่ ระบบระบายน้ำ และมาตรการป้องกันของโครงการละเอียดขึ้น นายวรัตถ์ สิริศักดานุกูล ผู้จัดการอาวุโส แผนกตลาดทุนและการลงทุน คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ประเทศไทย ระบุว่าผลกระทบระลอกนี้อาจไม่ทำให้ราคาที่ดินหรือบ้านในพื้นที่เสี่ยงลดลงทั้งหมด แต่จะเกิดส่วนต่างราคาระหว่างทรัพย์สินที่เสี่ยงสูงกับทรัพย์สินที่บริหารความเสี่ยงน้ำท่วมได้ดี และผู้พัฒนาโครงการจะมีต้นทุนป้องกันน้ำท่วมเพิ่มขึ้น
ข้อมูลนี้สอดคล้องกับดัชนีราคาคอนโดใหม่ไตรมาส 3 ของ REIC ที่ชี้ว่าผู้ประกอบการต้องเร่งระบายสต็อก และกับผลกระทบน้ำท่วมต่อนิคมฯ อมตะซิตี้ ชลบุรี ที่ทำให้ระบบป้องกันน้ำท่วมเป็นประเด็นของผู้เช่าโรงงานด้วย
ผลต่อองค์กรไทย
- องค์กรที่สัญญาเช่าออฟฟิศเกรดเอ CBD จะหมดในปี 2026–2027 มีอำนาจต่อรองสูง ควรเจรจาระยะปลอดค่าเช่าและเงินสนับสนุนค่าตกแต่งควบคู่กับค่าเช่า และเทียบข้อเสนอหลายอาคารก่อนต่อสัญญา
- ทบทวนขนาดพื้นที่ออฟฟิศเกรดเอ CBD จากการใช้งานจริง เพราะรายงานระบุว่าองค์กรจำนวนมากลดพื้นที่ตอนต่อสัญญาแล้ว ฝ่ายไอทีและฝ่ายอาคารควรใช้ข้อมูลการจองโต๊ะหรือการเข้าออกอาคารประกอบการตัดสินใจ
- ใส่ความเสี่ยงน้ำท่วมในเกณฑ์เลือกอาคาร ทั้งสำนักงาน ห้องเซิร์ฟเวอร์ และคลังสินค้า เช่น ระดับพื้นที่ ระบบระบายน้ำ และตำแหน่งห้องไฟฟ้าหรืออุปกรณ์สำคัญ
- ผู้เช่าโรงงานและคลังสินค้าควรวางแผนล่วงหน้า เพราะพื้นที่ว่างลดลงและรายงานเตือนว่าค่าเช่าเริ่มมีแรงขยับขึ้น
- องค์กรที่มีเป้าหมาย ESG ควรให้น้ำหนักกับอาคารที่ผ่านการรับรองด้านสิ่งแวดล้อม ซึ่งรายงานระบุว่าเป็นกลุ่มที่ความต้องการออฟฟิศเกรดเอ CBD กำลังมุ่งไป
บทความนี้รายงานตามข้อมูลที่บริษัทที่ปรึกษาเผยแพร่ ไม่ใช่คำแนะนำการลงทุน ติดตามข่าวอาคารสำนักงาน นิคมอุตสาหกรรม และที่อยู่อาศัยได้ที่หมวดอสังหาริมทรัพย์
คำถามที่พบบ่อย
ออฟฟิศเกรดเอ CBD ในกรุงเทพฯ ว่างเท่าไรในไตรมาส 3 ปี 2026?
คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ประเทศไทย รายงานว่าอัตราพื้นที่ว่างของออฟฟิศเกรดเอ CBD ในกรุงเทพฯ ไตรมาส 3 ปี 2026 อยู่ที่ 23.5% เพิ่มจาก 22.8% ในไตรมาส 2 โดยอุปทานคงที่ที่ 2.53 ล้านตารางเมตร เพราะไม่มีอาคารใหม่เข้าตลาด
ค่าเช่าออฟฟิศเกรดเอ CBD ในกรุงเทพฯ ตอนนี้ประมาณเท่าไร?
ตามรายงานของคุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ค่าเช่าออฟฟิศเกรดเอ CBD แบบรวมค่าใช้จ่าย (gross rent) ในไตรมาส 3 ปี 2026 เฉลี่ย 941 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน ลดลงเล็กน้อยจาก 943 บาทในไตรมาสก่อน และการปิดดีลมักต้องมีระยะปลอดค่าเช่าหรือเงินสนับสนุนค่าตกแต่ง
ทำไมพื้นที่ว่างของออฟฟิศเกรดเอ CBD เพิ่มขึ้นทั้งที่ไม่มีอาคารใหม่?
คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ระบุว่าพื้นที่ว่างของออฟฟิศเกรดเอ CBD เพิ่มขึ้นเพราะองค์กรที่ต่อสัญญาเช่าหรือย้ายสำนักงานเลือกใช้พื้นที่ขนาดเล็กลง ความต้องการเช่าสุทธิจึงลดลงแม้อุปทานไม่เปลี่ยน ขณะที่ความต้องการหันไปที่อาคารคุณภาพสูงและอาคารที่ผ่านการรับรองด้านสิ่งแวดล้อม
ตลาดนิคมอุตสาหกรรมและโรงงานให้เช่าในไทยไตรมาส 3 ปี 2026 เป็นอย่างไร?
รายงานระบุว่าพื้นที่นิคมอุตสาหกรรมทั่วประเทศมี 222,388 ไร่ อัตราว่างลดจาก 5.73% เหลือ 5.49% ราคาที่ดินเฉลี่ยขึ้นเป็น 8.65 ล้านบาทต่อไร่ โรงงานสำเร็จรูปว่างลดเหลือ 9.95% และคลังสินค้าสำเร็จรูปว่างลดเหลือ 13.55% โดยค่าเช่ายังทรงตัว
แหล่งอ้างอิง
- Thailand Real Estate Outlook, Q3 2026: Flood Risk Reshapes Decisions as Industrial Demand Grows and the Office Market Remains Tenant-Favourable — Cushman & Wakefield
- แนวโน้มอสังหาริมทรัพย์ไทย ไตรมาส 3 ปี 2569: ความเสี่ยงน้ำท่วมกำหนดทิศทางใหม่ ขณะที่อุตสาหกรรมเติบโตและตลาดสำนักงานยังเอื้อผู้เช่า — Cushman & Wakefield ประเทศไทย
บุคคล องค์กร และสถานที่ในข่าวนี้
เลือกชื่อเพื่ออ่านข่าวทั้งหมดที่กล่าวถึง ตัวเลขคือจำนวนข่าว
- องค์กรและบริษัท
- BOI18
- ประเทศและสถานที่
- กรุงเทพฯ140จีน157
พบข้อมูลคลาดเคลื่อน? แจ้งกองบรรณาธิการ